Problematykę prawną związaną z wartością przedmiotu wyceny regulują postanowienia wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego – również określające kryteria wyboru rodzaju podejścia oszacowania. Zasady szacowania uwarunkowane są celem wyceny, dostępnością materiałów źródłowych oraz specyfiką przedmiotu wyceny.

Zgodnie z art. 151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami „Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.”

Zgodnie z art. 152 ust.2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami „2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. 3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.”

Wyboru podejścia dokonuje się zgodnie z art. 154, który uprawnia rzeczoznawcę do dokonania wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości przy uwzględnieniu, w szczególności celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu zagospodarowania oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Wybór metodologii szacowania uwarunkowany jest celem wyceny, dostępnością materiałów źródłowych oraz specyfiką przedmiotu wyceny.

Podsumowanie :

Zgodnie z treścią ustawy o gospodarce nieruchomościami wyceny nieruchomości dokonuje się w celu określenia wartości rynkowej, odtworzeniowej lub innej.

Wartość rynkowa określana jest w przypadku, gdy nieruchomość jest lub może być przedmiotem obrotu.

Wartość odtworzeniowa określana jest, gdy ze względu na rodzaj, użytkowanie lub przeznaczenie nie jest lub nie może być przedmiotem obrotu rynkowego.

Wyceny nieruchomości dokonuje się w różnych celach np. na potrzeby uzyskania kredytu, w celu sprzedaży lub na potrzeby sprawozdawczości finansowej.

Wyceny nieruchomości dokonać mogą wyłącznie Rzeczoznawcy Majątkowi  formie operatu szacunkowego.