Co należy rozumieć pod pojęciem prawny podział budynku? Wynikiem takiego podziału jest powstanie przynajmniej dwóch nowych nieruchomości. Formą podziału budynku może być zarówno podział pionowy budynku, w wyniku którego powstaną przynajmniej dwie nieruchomości gruntowe zabudowane lub podział poziomy obiektu, w wyniku którego mogą powstać nieruchomości lokalowe z odpowiednim udziałem w gruncie.
W wyniku poziomego podziału budynku, z budynku zostaną wyodrębnione samodzielne lokale w rozumieniu art. 2. ust. 2. ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz zostanie określony udział przypadający na właścicieli poszczególnych lokali w tzw. nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt (udział w prawie własności lub w prawie użytkowania wieczystego gruntu) oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
W rezultacie takiego podziału nie jest dzielona działka pod budynkiem, która pozostaje współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali, dzielony jest tylko sam budynek.
Wyodrębnienie samodzielnych lokali, zgodnie z art. 7. ust. 1. u.w.l., może nastąpić w wyniku zawartej umowy notarialnej, bądź oświadczenia właściciela lub orzeczenia sądu. Należy pamiętać, powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2008 r. sygn. III CZP 152/07, że charakter konstytutywny ma wpis w księdze wieczystej odrębnej własności lokalu dokonany na podstawie postanowienia sądu.
Najczęstszym sposobem wyodrębnienia samodzielnych lokali jest umowa zawarta w formie aktu notarialnego. W drodze tej umowy właściciel może zbyć lokal określonej osobie lub też współwłaściciele wyodrębniają poszczególne lokale w celu zniesienia współwłasności i dokonują podziału tak powstałych lokali między siebie.
Innym sposobem jest złożenie oświadczenia przez właściciela, w formie aktu notarialnego, w celu ustanowienia odrębności poszczególnych lokali.
Trzecią formą wyodrębnienia samodzielnych lokali mieszkalnych jest orzeczenie sądu, w ramach którego następuje zniesienie współwłasności. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo żądać zniesienia współwłasności. Kodeks cywilny nawet nadaje współwłaścicielom prawo żądania, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej.
Samo ustanowienie odrębnej własności lokali poprzedzone jest wykonaniem wielu czynności administracyjnych, nie rzadko również czynności technicznych, zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.
Podstawowym warunkiem jaki musi spełniać lokal, aby go wyodrębnić w danym budynku, jest posiadanie charakteru samodzielności, czyli musi się on składać z zespołu izb oraz z pomieszczeń przynależnych tworzących samodzielny twór gospodarczy. Tu oczywiście można wyróżnić różne uwarunkowania w przypadku lokali mieszkalnych oraz lokali niemieszkalnych.
W przeciwieństwie do lokali niemieszkalnych, mieszkalne muszą spełniać więcej wymogów. Lokal mieszkalny powinien być przystosowany do całodobowego pobyt ludzi, do pełnienia przez nich funkcji życiowych bez szkody dla życia lub zdrowia. Lokal mieszkalny nie tylko powinien mieć odpowiednie rozmiary, ale przepisy wymagają również aby wyposażony był w odpowiednie urządzenia. Powołując się na art.2 ust.3. u.w.l. należy zaznaczyć, że o stwierdzeniu spełnienia wyżej wspomnianych wymagań zaświadcza właściwy starosta. Warto wspomnieć, że właściwe zaświadczenie, zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 3 lipca 2001 r. sygn. II SA/Lu 393/00[8] wydawane jest po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokal ten jest usytuowany.
Dodatkowo aby lokal mógł zostać wyodrębniony, musi spełniać określone normy techniczne.
Przebieg procedury wyodrębnienia lokalu.
Właściciel nieruchomości budynkowej zleca osobie, posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane, sporządzenie inwentaryzacji budowlanej. Dokumentacja inwentaryzacyjna składa się z części opisowej i graficznej. W dokumentacji tej określa się stan techniczny nieruchomości, w tym rozmieszczenie lokali oraz strukturę wielkości pomieszczeń, a także pomieszczenia przynależne w budynku oraz określa się części wspólne. Poszczególne lokale zaznacza się na rzutach odpowiednich kondygnacji budynku lub, w przypadku gdy pomieszczenia przynależne zlokalizowane są w innym budynku, na mapie ewidencyjnej.
Po uzyskaniu dokumentacji inwetaryzacyjnej, właściciel może złożyć wniosek do właściwego organu administracji budowlanej o stwierdzenie samodzielności poszczególnych lokali. Właściwy organ wydaje zaświadczenie stwierdzające samodzielność lokalu, do którego załącznikiem jest sporządzona wcześniej inwentaryzacja.
Dopiero po uzyskaniu wspomnianego zaświadczenia, właściciel może udać się do notariusza w celu złożenia oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokali. Oświadczenie to zwykle powiązane jest z różnego rodzajami umów, co wynika z faktu, że podział poziomy przeprowadzany jest w jakimś celu.
Uzyskane w toku tego postępowania dokumenty a także akt notarialny będą stanowiły podstawę do wyodrębnienia z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej zabudowanej lokalu i założenia dla niego odrębnej księgi wieczystej. Odpowiedni wniosek zawarty będzie w samym akcie notarialnym.