Rozważając temat podziału do korzystania, należy wspomnieć o zasadzie ogólnej, określonej w art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny, mianowicie „współwłaścicielom nieruchomości przysługuje prawo współposiadania całej rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.” Zgodnie z Uchwałą Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1963 r., III CZP 33/62, „każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby wszyscy współwłaściciele podjęli w ramach zarządu rzeczą wspólną decyzję, w której zostanie określony inny niż ustawowy sposób korzystania z rzeczy wspólnej. Treścią takiej decyzji jest wskazanie części rzeczy do wyłącznego użytku współwłaścicielom.” Na tym gruncie w doktrynie prawa umocnił się pogląd, iż żądanie to jest dopuszczalne, pod warunkiem że nie oponuje temu rodzaj nieruchomości lub charakter albo uzasadnione interesy pozostałych współwłaścicieli.
Przedmiotowy podział nieruchomości jest dowolny, współwłaściciele w drodze umowy dokonują podziału do korzystania, jedynym warunkiem jest aby którykolwiek z współwłaścicieli otrzymał do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej.
Co w przypadku braku porozumienia między współwłaścicielami? Brak porozumienia nie zamyka drogi do dokonania podziału do korzystania. Każdy z współwłaścicieli nieruchomości może wystąpić do Sądu o dokonanie takiego podziału. Postępowanie takie prowadzone jest w trybie nieprocesowym, a kończy się wydaniem orzeczenia sądu w sprawie.
Należy podkreślić, iż podział quoad usum nie jest równoznaczny ze zniesieniem współwłasności. Pomimo określenia, w drodze umowy, sposobu korzystania z nieruchomości wyłączającego ustawowy sposób korzystania, współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości nadal pozostają w stosunku współwłasności, nadal każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.
Warty podkreślenia jest fakt, iż podział do korzystania ma charakter tymczasowy.
Prezentując tą instytucję należy zaznaczyć, że w przepisach prawnych nie ma mowy o formie zawarcia umowy o sposobie do korzystania, stanowisko w tej sprawie zajęła również doktryna dodając, iż warunkiem jest brak wątpliwości co do woli stron określonej w treści umowy.
Jeżeli współwłaściciele postanowią uregulować sposób korzystania w drodze umowy, umowa ta będzie miała pierwszeństwo przed przepisami prawa.
Podział do korzystania daje spore możliwości. Na przykład na podstawie obowiązującej ustawy – Prawo budowlaneczy wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 października 1991 r. IV SA 293/91, współwłaściciel może nabyć prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Zgodnie z przepisami wspomnianej ustawy wraz z zawarciem umowy lub uprawomocnieniem się orzeczenia sądu dotyczących podziału quoad usum współwłaściciel nabywa prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, warunkiem jest aby wynikało to uprawnienie z tej umowy czy orzeczenia. Sama możliwość zabudowy części nieruchomości wydzielonej w ten sposób, uzależniona jest od zgody współwłaścicieli na zabudowę. Istotne jest, że zgoda ta nie musi być bezpośrednia, może być dorozumiana na podstawie okoliczności związanych z porozumieniem w sprawie fizycznego podziału.
Reasumując, współwłaściciel, który w drodze przedmiotowej umowy lub na podstawie prawomocnego orzeczenia sądowego nabył prawo do wyłącznego korzystania z wydzielonej części nieruchomości wspólnej, może wystąpić do właściwego urzędu z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Biorąc pod uwagę powyższe, należy podkreślić, że podział do korzystania daje spore możliwości współwłaścicielom, a gdy w grę nie wchodzi zniesienie współwłasności, podział taki pozwala wyodrębnić części nieruchomości do wyłącznego korzystania przez współwłaścicieli, jednocześnie oszczędzając czas, poprzez pominięcie trybu administracyjnego i pieniądze związane ze sporządzeniem aktu notarialnego czy przygotowaniem całej dokumentacji technicznej, jak na przykład w przypadku ustalenia odrębnej własności lokali.