Podział działki

Podział nieruchomości opiera się na wyodrębnieniu fizycznym z jednej działki przynajmniej dwóch nowych działek. Tak więc, efektem podziału geodezyjnego jest utworzenie nowych działek, które zostały fizycznie wyodrębnione i które oznaczono w ewidencji gruntów. Kwestia własności pozostaje na drugim planie, co oznacza że właścicielem nowopowstałej działki będzie ten sam podmiot, który figurował jako właściciel dzielonej działki.

Decyzję dotyczącą podziału nieruchomości wydaje właściwy organ, odpowiednio wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Podstawowym wyznacznikiem dopuszczalności podziału nieruchomości jest zgodność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kompatybilność przedmiotowego podziału geodezyjnego z ustaleniami planu miejscowego opierać się powinna zarówno na przeznaczenia terenu, jak i możliwości jego zagospodarowania. Ten właśnie związek w początkowym etapie postępowania dotyczącego podziału nieruchomości ocenia właściwy organ, którym jest wójt, burmistrz lub odpowiednio prezydent miasta.

Istnieją warunki, które muszą być spełnione przy podziale nieruchomości. Podstawowym jest oczywiście zapewnienie dostępu nowo wydzielonej działce do drogi publicznej. Istotnym jest, że dostęp ten można zapewnić w różny sposób. Po pierwsze - wyznaczając działki z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej; należy jednak pamiętać że dostęp ten musi być fizycznie możliwy. Można również wydzielić drogę wewnętrzną, która umożliwi dostęp do drogi publicznej, lub można ustanowić odpowiednie służebności gruntowe umożliwiające ten dostęp.

W przypadku gdy przedmiotem podziału geodezyjnego jest nieruchomość zabudowana, i planuje się również podział budynku, to granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu należy zaprojektować wzdłuż pionowych płaszczyzn, zawierających w sobie ściany oddzielenia przeciwpożarowego, dzielące budynek na całej wysokości od fundamentu do przekrycia dachu.

Wymóg podziału budynku ścianą oddzielenia przeciwpożarowego nie jest obligatoryjny, dopuszcza się również podział budynku w przypadku, gdy granice projektowanych działek przebiegać będą wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzą ściany usytuowane na całej wysokości budynku, wyraźnie dzielące budynek na odrębne części.

Kolejnym, nazwijmy to utrudnieniem, jest brak aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podział nieruchomości, w przypadku braku planu miejscowego, możliwy jest gdy spełnione są odpowiednie warunki. Warunkami tymi są przede wszystkim: brak sprzeczności z przepisami innymi niż przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodność z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy.

Ustawodawca przewidział również możliwość przeprowadzenia podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego czy decyzji o warunkach zabudowy, o czym w późniejszej części pracy.

Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości wszczyna się na wniosek lub z urzędu, oczywiście w drugim przypadku muszą być spełnione odpowiednie warunki.

W początkowym stadium postępowania w sprawie podziału nieruchomości jest wydawana opinia w sprawie proponowanego podziału, natomiast w końcowym - następuje wydanie decyzji zatwierdzającej przedmiotowy podział.

Odpowiedni organ wydaje opinię w sprawie proponowanego podziału nieruchomości w formie postanowienia. Na wspomniane postanowienie przysługuje prawo wniesienia zażalenia do samorządowego kolegium odwoławczego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozstrzyga sprawę, jednak tu znowu przysługuje stronie prawo zaskarżenia tego rozstrzygnięcia do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a później również do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Samo skorzystanie z prawa do wniesienia środków odwoławczych nie wstrzymuje wykonania postanowienia opiniującego proponowany podział, chyba że Samorządowe Kolegium Odwoławcze lub sąd wstrzyma wykonanie postanowienia.

W przypadku niedociągnięcia w postaci braku opinii odpowiedniego organu w sprawie podziału nieruchomości, może nastąpić uchylenie decyzji zatwierdzającej podział. Podobnie jest w przypadku, gdy decyzja zatwierdzająca podział, podjęta bez wymaganej opinii, stała się ostateczna, postępowanie może zostać wznowione.

Ostatnim etapem postępowania w sprawie podziału nieruchomości jest wydanie przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta decyzji zatwierdzającej podział. Istnieje dodatkowy wymóg w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, mianowicie decyzję zatwierdzającą podział wydaje się po uprzednim uzyskaniu pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział nieruchomości[4].

Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości a także inna decyzja o ekwiwalentnym skutku oraz odpowiednie orzeczenie sądu, są podstawą do dokonania wpisów w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków.