Podział prawny, zwany również cywilnym, bazuje na wydzieleniu części nieruchomości i przeniesieniu własności tej części nieruchomości przez dotychczasowego właściciela na rzecz innego właściciela.
Przeniesienie własności, zgodnie z art. 155–170 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, następuje zwykle w skutek umowy zawartej pomiędzy aktualnym właścicielem a nabywcą, może być również wynikiem orzeczenia sądu (np. znoszącego współwłasność rzeczy ), decyzji administracyjnej (np. decyzji wywłaszczeniowej), bądź też wynikać z samego przepisu prawnego. Dla przykładu wymieniam kilka typów umów, w wyniku których może dojść do przeniesienia własności, mianowicie: umowa darowizny , sprzedaży, zamiany , spółki cywilnej, o zniesienie współwłasności rzeczy, przeniesienia własności rzeczy w zamian za rentę, dożywocia, o zbycie spadku.
Zasadą jest, iż z chwilą zawarcia umowy następuje przejście własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Od każdej zasady istnieją jednak wyjątki, tak też do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości może dojść również po zawarciu umowy, jeżeli strony umówią się inaczej lub przepis szczególny tak stanowi.
Inaczej jest w przypadku własności rzeczy oznaczonych co do gatunku a także własności rzeczy przyszłych. Tu własność przechodzi wraz z przeniesieniem posiadania na ich nabywcę.
W obiegu prawnym funkcjonują również umowy, których przedmiotem jest nieruchomość, zawierane pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, jednak umowy te określa się jako zobowiązujące do przeniesienia własności. Umowy zobowiązujące do przeniesienia własności wymagają zawarcia kolejnej umowy, w wyniku której definitywnie przenoszona jest własność nieruchomości.
Podkreślam raz jeszcze, że własność nieruchomości nie przechodzi w wyniku zawarcia umowy pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Dopiero po spełnieniu warunku czy nadejściu terminu, strony zobowiązane są do zawarcia właściwej umowy czyli umowy przenoszącej własność.
Co ciekawe, ważność umowy przenoszącej własność, tj. umowy przyrzeczonej w umowie zobowiązaniowej lub wynikającej z innego zobowiązania, zapisu, czy zdarzenia, jest uzależniona od ważności tego zobowiązania, zapisu czy zdarzenia. Jeżeli przyczyny przeniesienia własności są wadliwe, skutkuje to upadkiem umowy przenoszącej własność.
Zarówno dla umowy przeniesienia własności nieruchomości jak i zobowiązującej do przeniesienia tego prawa, wymagana jest forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności (zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2009 r. sygn. III CZP 141/08 – umowa, która przenosi własność w celu wykonania zobowiązania (art. 158 k.c.), zawarta w formie aktu notarialnego, który sporządził notariusz zawieszony w czynnościach zawodowych (art. 68 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie, jedn. tekst: Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158), jest nieważna.), dodatkowo w umowie przenoszącej własność powinno zostać wskazane zobowiązanie do przeniesienia własności.
Zasadą jest, że nie można przenieść więcej praw, niż danej jednostce przysługuje (Nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse Haberem). Z zasady tej wynikają dwie podstawowe informacje: po pierwsze - przeniesienia własności można dokonać wyłącznie z faktycznego właściciela na inną osobę, po drugie - ta inna osoba stanie się właścicielem wyłącznie w takim zakresie w jakim był nim zbywca. Ostatnie oznacza, że jeżeli przedmiotowa nieruchomość obciążona jest prawem na rzecz osoby trzeciej, to po przeniesieniu własności tej nieruchomości aktualny właściciel będzie również związany tym prawem.
Reasumując, podział prawny jest bezpośrednio związany ze zmianą właściciela do części nieruchomości. Podział ten jest najprostszą i najpopularniejszą metodą podziału nieruchomości, wykorzystywaną przeważnie przy przenoszeniu własności.