Podstawowe akty normatywne, obejmujące problematykę podziałów nieruchomości, podzielone zostały przez ustawodawcę w taki sposób, iż każdy określa inny zakres przedmiotowej tematyki.
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[1] przedstawia zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej a także zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy - przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami definiuje zasady podziałów oraz podziałów i scaleń nieruchomości. Natomiast ustawa z dnia 17 maja 1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne określa podmioty uprawnione do wykonywania prac geodezyjnych i kartograficznych, wynikiem których jest podział nieruchomości.
Podstawowym elementem gospodarki nieruchomościami jest podział nieruchomości. Sporządzenie prawidłowego projektu podziału działki służy efektywnemu wykorzystaniu nieruchomości, przy uwzględnieniu wymogów prawa budowlanego oraz przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Wyróżnia się trzy tryby podziału działki: tryb geodezyjny, tryb administracyjny oraz tryb podziału dla nieruchomości rolnych i leśnych.
Podział działki w trybie geodezyjnym, którego celem jest ewidencyjne wyodrębnienie przynajmniej dwóch lub większej liczby nowych działek, bez zmiany ich dotychczasowego właściciela lub użytkownika wieczystego gruntu następujący z chwilą podziału, jest niezbędnym etapem procesu inwestycyjnego mającego na celu uzyskanie określonej, właściwej konfiguracji terenu objętego inwestycją. Procedurę geodezyjnego podziału działki gruntu określa się mianem podziału fizycznego gruntu.
Prawidłowo przeprowadzony podział nieruchomości będzie skutkował zmianami w oznaczeniu działek w operacie ewidencji gruntów. Następstwem podziału geodezyjnego może być podział prawny nieruchomości czyli zmiana podmiotowa w zakresie prawa własności.
W przypadku trybu administracyjnego, dotyczącego działek budowlanych, podział dokonywany jest na podstawie decyzji wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami.
Inaczej przebiega tryb podziału dla nieruchomości rolnych i leśnych, przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne lub wykorzystywanych na te cele w przypadku braku planu. Podział taki dokonywany jest bez wydawania decyzji administracyjnych, a jego podstawą jest dokumentacja podziałowa.
Podział każdej działki możliwy jest tylko przy zachowaniu zgodności z ustaleniami planu miejscowego oraz zapewnieniu dostępu nowo wydzielonym działkom do drogi publicznej.
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym razem z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane stanowi podstawy prawne procesu inwestycyjnego w kraju. Jest aktem prawnym normującym problematykę gospodarowania przestrzenią po przemianach ustrojowych w Polsce.
Najistotniejsze znaczenie mają przepisy dotyczące planowania przestrzennego w gminie, obejmujące ustalenia przeznaczenia terenów oraz określenia sposobów zagospodarowania i zabudowy, wynikające z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, co oznacza że jest prawem powszechnie obowiązującym.
Jeżeli chodzi o gospodarowanie przestrzenią w gminie, to ustawodawca kieruje się zasadą fakultatywności planowania i dualistycznym systemem aktów planistycznych. Określa studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jako akt polityki przestrzennej i miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego jako akty prawa miejscowego.
Mając na uwadze, iż sporządzanie planów miejscowych jest fakultatywne, występują obszary, dla których nie ma aktualnie obowiązującego planu miejscowego, dlatego też gospodarowanie przestrzenią odbywa się na podstawie przepisów odrębnych ustaw i wydawanych wówczas decyzjach ustalających warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją ustalającą warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu. Jest podstawowym instrumentem planowania przestrzennego, jej celem jest ustalenie czy dane zamierzenie inwestycyjne nie naruszy ładu przestrzennego. Przy ustaleniu warunków zabudowy nie jest niezbędne posiadanie przez wnioskującego praw do nieruchomości, bo decyzja taka nie rodzi prawa do terenu.
Standardem stosowanym w krajach o wysokiej kulturze planistycznej jest zasada, że jeżeli nie obowiązuje plan, to nic na danym obszarze nie może zostać wybudowane, i takie również były założenia pierwotne ustawodawcy, gdzie decyzja o warunkach zabudowy miała być tylko instrumentem pomocniczym. Niestety w polskich realiach takie rozwiązanie doprowadziłoby do paraliżu inwestycyjnego.
Podział gruntu w celu uzyskania pożądanej konfiguracji terenu przeważnie jest koniecznym etapem inwestycji budowlanej.
Zasady dokonywania podziałów oraz zasady przeprowadzania scaleń i podziałów nieruchomości wynikają z konieczności zważania na uwarunkowania będące rezultatem uchwalenia miejscowych planów. Warunkiem zatwierdzenia podziału nieruchomości jest pozytywna opinia dotycząca zgodności proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego, w której brane są pod uwagę zarówno przeznaczenie dzielonej nieruchomości oraz jej zagospodarowanie po podziale.
W sytuacji gdy dla przedmiotowego terenu brak jest obowiązującego planu miejscowego a teren ten nie jest wykorzystywany na cele rolne i leśne według ustaleń zawartych w ewidencji gruntów, opinia o wnioskowanym podziale oparta jest o przepisy odrębne lub o warunki określone w decyzji o warunkach zabudowy.
Podziałów nieruchomości dokonuje się z uwzględnieniem różnych celów, nie tylko inwestycyjnych, dlatego też w ustawie o gospodarce nieruchomościami zawarty jest katalog celów podziałów nieruchomości, dla których wyłączono kontrolę zgodności z miejscowymi planami lub przepisami odrębnymi. Cele te stają się tym samym nadrzędne nad ustaleniami planów miejscowych.
Podział nieruchomości dokonywany jest na podstawie decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zatwierdzającej podział nieruchomości, będącej wynikiem postępowania administracyjnego wszczętego na wniosek osoby mającej w tym interes prawny. Postępowanie to może zostać wszczęte również z urzędu, jeżeli jest to niezbędne przy realizacji celu publicznego lub jeżeli właścicielem nieruchomości jest gmina a grunt nie został oddany w użytkowanie wieczyste.
Przy czym warto zaznaczyć, powołując się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2002 r. sygn. III RN 50/01, że „obowiązek wyrażenia opinii o zgodności podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego dotyczy zarówno podziału dokonywanego na wniosek osoby, która ma w tym interes prawny, jak i podziału dokonywanego z urzędu”.
W sytuacji gdy w wyniku podziału powstaną działki gruntu przeznaczone pod drogi publiczne, działki te, z dniem uprawomocnienia się decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości lub orzeczenia sądu, przechodzą z mocy prawa na własność odpowiednio: gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa.
Jeżeli obecny stan ukształtowania nieruchomości nie umożliwia ich racjonalnego wykorzystania, ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza możliwość scalenia takich nieruchomości oraz ich ponowny podział.